Московский рынок гостиничной недвижимости по итогам 2025 года напоминает зрелый организм, который после бурного роста начал двигаться более плавно. Номерной фонд расширяется, но медленнее, чем годом ранее. Турпоток снова обновил исторический максимум. А главными бенефициарами стали российские гостиничные сети — они не только открывают новые объекты, но и активно забирают под своё крыло уже работающие отели. При этом стоимость номера прибавила всего 5%, а загрузка символически просела после рекорда в 2024. Вместе с экспертами NF GROUP разобрались, что стоит за этими цифрами и чего ждать в 2026 году.
Три отеля, один апарт-отель и минус 30% нового предложения
За 2025 год в Москве появилось всего четыре качественных объекта: три классические гостиницы и один апарт-отель. Суммарно — 712 номеров. Это сразу на 30% меньше, чем в 2024-м, когда рынок пополнили 1 012 юнитов. Спад во многом объясняется высокой базой: предыдущий год был рекордным по вводу.
«Гостиничная» часть нового предложения, наоборот, подросла — три отеля дали 691 номер, это плюс 10% к аналогичному показателю 2024 года. Апарт-сегмент же схлопнулся: единственный запущенный объект — «Окно» на Петровке — принёс лишь 21 номер (падение на 94,5% к прошлому году).
Зато каждая из трёх открытых гостиниц стала заметным событием:
- Palmira Art Hotel (I квартал, 4 звёзды, 228 номеров) — новый проект российского оператора Palmira Hotels в Хорошёвском районе
- Cosmos Selection Arbat (III квартал, 4 звезды, 242 номера) — флагманский объект Cosmos Hotel Group на Новом Арбате, усиливающий присутствие сети в центре
- «Azimut Сколково отель» (IV квартал, 3 звезды, 224 номера) — первый инфраструктурный отель Azimut Hotels в инновационном кластере
Все три объекта вышли под управлением российских операторов — случай, который ещё недавно был исключением, а сегодня становится нормой.
Рекорд российских сетей: плюс 1,3 тыс. номеров за счёт открытий и поглощений
По итогам года под управлением отечественных сетевых компаний и управляющих организаций оказалось 11,1 тыс. качественных номеров — 42% от всего номерного фонда Москвы. Это на 13 процентных пунктов больше, чем доля международных брендов (29%).
Причём рост обеспечен не только новыми стройками. Azimut Hotels помимо открытия отеля в Сколково взяла в управление «Аэростар Москва» 4 звезды на 410 номеров. Zenith Hospitality получила апарт-отель Discovery на 190 номеров. Общий прирост номерного фонда под управлением российских игроков за 2025 год составил 1,3 тыс. единиц — максимум за последние пять лет.
Крупнейшие российские операторы по размеру портфеля в Москве теперь выглядят так:
- Cosmos Hotel Group — 3 тыс. номеров
- Azimut Hotels — 2,3 тыс
- «Сафмар Отели» — 2,1 тыс
Международные сети в 2025 году не открыли ни одного нового объекта и сохранили прежний объём — 7,7 тыс. номеров в 35 отелях. Лидируют Accor Hotels (3,1 тыс.), Radisson Hotel Group (2 тыс.) и Hilton Worldwide (1,2 тыс.). Новых соглашений с зарубежными брендами пока нет, а часть проектов, изначально задуманных под международными флагами, переориентируется. Например, ENZO Hotel Moscow на Поклонной горе изначально планировался под брендом SO/ Hotels & Resorts оператора Accor, а теперь выйдет под управлением российской ZONT Hotel Group.
Апарт-отели: пауза после рывка
Сегмент апарт-отелей в Москве стагнирует. За год открылся лишь один объект на 21 юнит. Общий номерной фонд на конец 2025 года достиг 3,1 тыс. юнитов в 23 объектах. Из них на сервисные апартаменты, принадлежащие розничным инвесторам, приходится 1,4 тыс. номеров в 9 объектах.
По категориям доминируют 3 и 4 звезды — по 49% номерного фонда каждая. Пятизвёздочные апарт-отели пока занимают лишь 2% рынка. Доля апарт-отелей в общем качественном номерном фонде столицы остаётся скромной — 12%. Для сравнения, в развитых европейских столицах этот показатель часто превышает 20–25%, так что потенциал для роста есть, но реализуется он неспешно.
География: центр держит марку
Географическая структура предложения стабильна. Центральный административный округ по-прежнему концентрирует 54% всего номерного фонда классических гостиниц. На втором месте — Северо-Восточный округ (10,5%), за ним идут Западный и Северный (по 10%). Именно в этих округах открылись ключевые объекты 2025 года, и там же заявлены основные премьеры 2026-го.
Спрос: 26,5 млн гостей, иностранцы возвращаются
Главным драйвером рынка остаётся туристический поток. В 2025 году Москва приняла 26,5 млн туристов — на 2% больше рекордного 2024 года. Внутренние путешественники всё ещё формируют основу: 23,5 млн человек, или 89% всего потока.
Но самый динамичный рост показал въездной туризм. Иностранный турпоток вырос сразу на 10% и достиг 3 млн человек. Основные страны-доноры — Китай, Индия, Турция и государства Ближнего Востока. Этому способствуют и дипломатические усилия по расширению безвизового режима, и адаптация гостиничных сервисов под запросы гостей из дружественных стран.
Интересно, что пассажиропоток трёх главных московских аэропортов при этом снизился на 2% (около 74 млн пассажиров). Это может говорить о перераспределении каналов прибытия — росте поездов, автомобильного туризма, а также о более длительном пребывании гостей, приехавших деловыми или культурными целями.
ADR, загрузка, RevPAR: замедление после перегрева
Операционные показатели качественных отелей в 2025 году перешли в фазу плавной коррекции.
- Средняя стоимость номера (ADR) составила 10 403 руб./сутки, прибавив 4,9% к 2024 году
- Среднегодовая загрузка — 73,7%, что на 2,3 п.п. ниже исторического пика 2024 года (76%)
- Доход на доступный номер (RevPAR) подрос скромно — до 7 664 руб./сутки (+1,7%)
Наибольший рост цен показали отели категории 5 звёзд (+6,4% ADR), но и их загрузка просела. Меньше всего потеряли в заполняемости отели сегмента 4 звезды — минус 1,4 п.п., что подтверждает их устойчивость как основного рабочего формата для делового и культурного туризма.
Помесячная динамика демонстрирует уже классическую сезонность: пики в мае-июне и сентябре-октябре, затишье в январе и середине лета. При этом кривая загрузки в 2025 году практически по всем месяцам шла чуть ниже графика 2024-го, что и дало итоговый минус без драмы.
Аналитики NF GROUP связывают замедление с эффектом высокой базы. В 2023–2024 годах рынок рос взрывными темпами после снятия ковидных ограничений и структурной перестройки туризма. Сейчас мы видим стабилизацию на высоком уровне, а не разворот тренда.
Прогноз 2026: пять новых отелей и почти 1 000 номеров
В 2026 году ожидается увеличение нового предложения: заявлено пять гостиничных объектов общим фондом 905 номеров (+27% к 2025 году). Среди них — несколько проектов, способных перекроить карту премиального сегмента:
- Инсайдер— комплекс апартаментов, расположенный на первой линии Москвы-реки.. 2 корпус реализуется под управлением федерального гостиничного оператора (4 звезды)
- Многофункциональный комплекс «Россия» на Варварке (5 звёзд, 156 номеров) — имиджевый проект в самом сердце столицы
- Гостиница в Большом Полуярославском переулке (5 звёзд, 150 номеров) — бутик-формат в районе Ивановской горки
- ENZO Hotel Moscow на Поклонной горе (5 звёзд, 130 номеров) под брендом ZONT Hotel Group — знаковый переход международного проекта в российскую систему координат
- «Черная Смородина Сколково» (4 звезды, 165 номеров) — продолжение кластерного развития иннограда
- Гостиница у «Лукойл Арены» на Волоколамском шоссе (3 звезды, 304 номера) — крупный спортивно-событийный объект
Параллельно эксперты ожидают сохранения положительной динамики турпотока. Драйверы прежние: сильный внутренний спрос, подогреваемый фестивалями, деловыми мероприятиями и цифровыми сервисами; дальнейший рост гостей из дружественных стран на фоне упрощения визового режима. Вероятно, по итогам 2026 года Москва вплотную приблизится к отметке 27 млн туристов.
Что касается операционных показателей, то резкого скачка ADR ждать не стоит. Скорее, мы увидим продолжение умеренного роста стоимости номера в пределах 5–7% при сохранении загрузки в коридоре 73–75%. Рынок вошёл в фазу зрелой доходности, где основные битвы идут не за цену, а за качество сервиса, узнаваемость бренда и эффективность управления.
Московский гостиничный рынок в 2025 году доказал свою структурную устойчивость. Российские операторы перестали догонять и начали лидировать — как по номерному фонду, так и по управленческим компетенциям. Приток иностранных туристов из дружественных стран стал значимым фактором, а внутренний спрос остался фундаментом. Замедление роста ADR и загрузки — не сигнал тревоги, а признак зрелости. В 2026 году мы увидим новую волну открытий и, вероятно, новый раунд консолидации рынка под российскими флагами.
Пока столичный гостиничный рынок входит в фазу зрелой доходности, где борьба всё чаще идет не за сиюминутную цену, а за качество локации и эффективность управления, девелоперы начинают искать новые точки соприкосновения с аудиторией. На этом фоне особенно выделяются проекты, которые не просто предлагают квадратные метры у воды, а формируют замкнутую экосистему премиального уровня. Один из таких объектов — комплекс доходных апартаментов Инсайдер, расположенный на первой линии Москвы-реки. Проект делает ставку на формат бизнес-комьюнити отеля, объединяя исключительные видовые характеристики, транспортную доступность с новым для рынка уровнем сервиса, что полностью отвечает запросам искушенного инвестора, ищущего растущую доходность в условиях замедления роста классических отельных ставок.