Московский гостиничный рынок завершил 2025 год с показателями, превзошедшими доковидный 2018 год. Туристический поток бьет рекорды, средняя стоимость номера (ADR) растет двузначными темпами, а девелоперы готовятся к самому масштабному вводу новых объектов с 2018 года. В этом материале — полный разбор операционных показателей, структуры номерного фонда, тарифов по локациям и ключевых трендов до 2030 года на основе данных NF Group, Hotel Advisors, IBC Real Estate и «Делового Профиля».
Москва vs Регионы: Столица удерживает четверть рынка
Москва остается безусловным лидером гостиничной отрасли России. По оценочным данным 2025 года, на долю столицы приходится 25% всех гостиничных мощностей страны. Для сравнения: Санкт-Петербург занимает 9%, Краснодарский край (включая Сочи) — 12%, а Московская область — только 5%.
Разрыв по среднему тарифу колоссальный. Если в столице ADR в сегменте 4–5★ достигает 16 000 – 18 000 руб., то в регионах средний чек редко превышает 6 000 – 8 000 руб. Загрузка московских отелей держится на уровне 73–76% (до 85% в центре), тогда как в Подмосковье едва достигает 50%.
Туристический поток: итоги и прогноз
Туризм в Москве не просто восстановился после пандемии, а вышел на принципиально новый уровень.
Ключевые цифры:
- 2024 год: Туристический поток достиг 26 млн человек, превысив показатели доковидного 2018 года (23,5 млн).
- Динамика 2025: За первое полугодие 2025 года рост турпотока составил +10% к аналогичному периоду 2024-го.
- Прогноз: По итогам 2025 года в 2026 ожидается новый рекорд — более 26 млн туристов.
Динамика последних лет наглядно показывает восстановление: 2016 год — 17,5 млн, 2018 — 23,5 млн, 2023 — 24,5 млн, 2024 — 26 млн туристов.
Операционные показатели: ADR растет, загрузка стабилизируется
Аналитики NF Group и Hotel Advisors фиксируют уверенный рост доходности при некотором снижении загрузки в начале 2025 года, что объясняется сезонным фактором.
Динамика ADR и загрузки (качественные объекты 3–5★):
| Показатель | 2023 | 2024 | 3 кв. 2025 | Динамика |
| ADR (средний тариф), руб./сутки | 7 297 | 9 489 | 11 450 | ▲+20% |
| Загрузка, % | 72,1% | 76,4% | 70,5% | ▼ сезонное снижение |
По данным IBC Real Estate (выборка Hotel Advisors), за первые два месяца 2025 года средняя цена выросла на 15% год к году до 11,7 тыс. руб., а загрузка составила 67% (минус 6 процентных пунктов к прошлому году). Эксперты связывают это с традиционно низким зимним сезоном — на январь-февраль приходится лишь 10% годовых турпоездок.
Несмотря на колебания загрузки, доходность на номер (RevPAR) продолжает расти. В среднем по всем ценовым сегментам показатель достиг 7,8 тыс. руб., что на 5% выше результатов аналогичного периода прошлого года.
Номерной фонд: апарт-отели vs. классика
Объем качественного номерного фонда Москвы стабильно растет. Под качественными средствами размещения понимаются гостиницы и апарт-отели современного формата категории 3–5 звезд.
Структура и динамика номерного фонда (данные NF Group)
| Показатель | 2023 | 2024 | 3 кв. 2025 |
| Общий фонд (качественный), ед. | 25 000 | 25 689 | 26 165 |
| Гостиницы | 22 279 | 22 832 | 23 060 |
| Апарт-отели | 2 721 | 2 886 | 3 105 |
| Ввод за период, ед. | 514 | 773 | 228 |
| Гостиницы | 317 | 628 | 228 |
| Апарт-отели | 200 | 145 | 0 |
Важное уточнение от NF Group: К номерному фонду апарт-отелей относятся только классифицированные номера. В объектах, реализуемых розничным инвесторам и находящихся на стадии строительства, указывается проектный объем, фактический переход которого в номерной фонд уточняется после открытия.
Почему 4 звезды в топе?
Отели категории 4 звезды доминируют как по количеству объектов, так и по объему номерного фонда. По итогам I квартала 2025 года объем номерного фонда в классических отелях Москвы достиг 30,3 тыс. номеров.
Распределение по звездности:
- Доля в объектах: 50% всех гостиниц Москвы — 4★ (26% — 5★, 24% — 3★).
- Доля в номерах: 48% фонда приходится на «четверки» (27% — 5★, 25% — 3★).
Преобладание четырехзвездочных гостиниц объясняется высоким спросом со стороны туристов. 34% путешественников, размещавшихся в отелях в 2024 году, выбрали именно категорию 4★. Остальные 66% распределились между пятерками, тройками и объектами «без звезд».
Тарифы по локациям: где и сколько стоит номер?
Данные Hotel Advisors за I полугодие 2025 года (стандартный двухместный номер) наглядно показывают разницу между поясами Москвы. Чем ближе к центру — тем выше цена, но разрыв между сегментами остается значительным.
| Локация | Отель 5★ (руб./сутки) | Отель 4★ (руб./сутки) |
| Садовое кольцо | 29 940 | 8 585 |
| Садовое — ТТК | 12 925 | 7 520 |
| Ближний пояс ТТК | 15 110 | 6 340 |
| Дальний пояс / МКАД | 14 820 | 6 075 |
| За МКАД | 10 050 | 6 315 |
| Средний тариф по сегменту | 22 290 | 7 100 |
| Средняя загрузка | 65% | 69% |
Рекордные значения в люксовом сегменте: в зоне Садового кольца отдельные объекты (категория тарифа 40–42 тыс. руб.) достигают стоимости 43 190 руб./сутки. В премиальном сегменте средняя цена по итогам первых двух месяцев 2025 года составила 36,8 тыс. руб., продемонстрировав прирост +29% год к году.
Тренды рынка: От искусственного интеллекта до юрт
Смена поколений
Рынок переходит от поколения X к поколениям Y и Z. Это проявляется в повышении спроса на краткосрочную аренду, круизы, глэмпинги и юрты. Бренды выпускают больше продуктов, ориентированных на новое поколение.
Цифровые кочевники
Удаленный формат работы позволяет людям путешествовать не только во время отпуска, но и в рабочие периоды. «Цифровые кочевники» часто меняют место пребывания, формируя спрос на длительное проживание.
Рост числа новых гостиничных проектов
Ввод новых мощностей в крупных городах и регионах, модернизация существующих объектов, появление новых форматов: капсульные отели, digital-only отели, co-living пространства.
Дальнейшая локализация брендов
Уход международных сетей (Marriott, Hilton) создал дефицит, который спровоцировал рост цен на 22%. Рынок консолидируется вокруг сильных российских брендов, появляются новые сети с уникальным позиционированием, повышается узнаваемость и качество локальных операторов.
Развитие цифровых технологий
Широкое внедрение искусственного интеллекта в управление, автоматизация процессов (чат-боты, смарт-ключи, автоматизированная уборка), больше персонализации в услугах.
Устойчивость и зеленые технологии
Внедрение систем энергоэффективности, вторичного водопользования, рост популярности эко-сертификатов и программ ответственного отдыха, государственная поддержка «зеленого» направления.
Изменение потребительских предпочтений
Увеличение доли «долгих путешествий» и remote work, рост интереса к персонализированному опыту, активное использование отзывов и онлайн-рейтингов при выборе отеля.
Восстановление международного интереса
Начало восстановления въездного туризма за счет стран СНГ и ЕАЭС, постепенное восстановление авиасообщения, расширение программ безвизового въезда.
Подведём итоги
Рынок гостиничной недвижимости Москвы в 2025 году находится в фазе активного роста и трансформации. Высокие тарифы (ADR 11 500+ руб. по итогам трех кварталов), рекордный ввод новых объектов (1 170 номеров за год) и смена потребительских привычек формируют новую реальность. Дефицит номеров после ухода международных операторов дал толчок развитию отечественных брендов, а требования гостей к экологичности и цифровому сервису заставляют отельеров инвестировать в технологии и устойчивое развитие.
Сервисные апартаменты в полной мере соответствуют этим требованиям: они предлагают гостиничный сервис, цифровую доступность и востребованные форматы проживания. Проект Insider объединяет все эти качества, гарантируя инвесторам стабильный пассивный доход в условиях растущего рынка.