Мы проводили исследование, которое показало, что гостиничные номера в основном приобретают в инвестиционных целях либо люди с пропиской, но желающие улучшить свои жилищные условия.

Отели, как правило, возводятся в местах, отличающихся отличной транспортной доступностью и развитой внешней инфраструктурой.

Среди аргументов в пользу отельных номеров покупатели, которых мы опрашивали, называют:

• нам важна возможность получения дополнительных услуг — услуг гостиничного оператора и возможного фиксированного дохода от сдачи номеров в аренду (такие покупатели в целом заинтересованы в том, чтобы третье лицо занималось обслуживанием объекта и рассматривают гостиничные номера как инвестицию);
• не видим особой разницы между приобретением номера в отеле или квартиры.

Гостиничные номера — это инвестиционный гостиничный продукт — легитимный формат коммерческой недвижимости. В жилой недвижимости оказание гостиничных услуг запрещено Законодательством РФ.

1. Конкуренция на рынке аренды жилья выше, чем на рынке отелей 3⁠-⁠4★.
2. Квартиру чаще сдают на долгосрочный период, соответственно доход от сдачи в аренду будет гораздо ниже (3⁠-⁠4%), чем при посуточной аренде.
3. Сдача квартиры посуточно требует от владельца больших затрат времени и усилий. К тому же это не всегда прибыльно. С отелем проще: всеми организационными вопросами занимается отельный оператор, который избавляет инвестора от конфликтов и бытовых вопросов. Операционная деятельность отельного оператора прозрачна: расходы и доходы отражены в личном кабинете инвестора (далее — ЛК).
4. Оператор осуществляет временный регистрационно⁠-⁠миграционный учет всех гостей.

• Для арендаторов/гостей отеля создана возможность комфортного краткосрочного, среднесрочного и долгосрочного проживания. Стоимость аренды сравнима с квартирами при уровне гостиничного сервиса и нового качества жизни.
• В отеле всегда юридически правильно оформлены документы, учитывая интересы гостя, УСН, НДС.
• Для корпоративных клиентов всегда оформляется полный пакет отчетной документации.
• У отеля широкая целевая аудитория (в том числе возможность размещения туристических групп).

Сервисы, которые обычно включены в тариф классического отеля, в наших отелях предлагаются на выбор гостя, что позволяет достигнуть экономии 15⁠-⁠25% от стоимости номера в классическом отеле (завтраки, дополнительные уборки и пр.)

Кухонная зона и возможности приготовить любое блюдо в разы снижает стоимость командировочных и суточных расходов и дает возможность питания опираясь на потребность гостя, что повышает привлекательность номеров с кухней по сравнению с обычным отелем.

За более привлекательную (в сравнении с классическим отелем) цену гость получает дизайнерские интерьеры и сервис на уровне стандарта качества признанных международным рынком отельеров.

Это нежилое помещение, номер в отеле. Приравнивается к коммерческой недвижимости.

Отельный оператор использует для работы специализированное ПО (PMS — Property Management System, система управления гостиничной собственностью), которая регулирует отношения 3⁠-⁠х сторон: инвестор лота, арендатора (гостя) и Отельного оператора.

Система автоматически выставляет первым в списке тот номер, который был меньше остальных в данной категории заселен по количеству комнато⁠-⁠ночей за отчетный период (месяц) и получил минимальный доход. Это позволяет заселять весь номерной фонд равномерно в течение периода, и все инвесторы получают одинаковый доход в рамках категорий.

Загрузка номера отражается в отчетах инвестору, высылаемых отельным оператором на ежемесячной основе и в ЛК.

1. Инвестор принимает лот от Застройщика, получает ключи после получения Застройщиком Акт ввода объекта в эксплуатацию.
2. Инвестор передает лот для отделки отельному оператору — 5 раб. дней (срок с учетом одновременной приемки сразу нескольких номеров и НГ праздников).
3. Отельный оператор производит отделку помещения и сдает инвестору результат работ 100 к.дн. (срок по договору).
4. Отельный оператор производит оснащение лота и сдает инвестору результат работ 70 к.дн. (срок по договору). Общий срок работ по отделке и оснащению помещения 170 к.дн. взят с запасом, по факту он может быть сокращен (т.к. работы будут выполняться одновременно, закупка всего оснащения выполняется заблаговременно) — это возможно при поэтапной приемке результатов работ по ремонту и оснащению инвестором и при условии своевременной оплаты инвестором отделки и оснащения в полном объеме.
5. Инвестор передает готовый лот/номер Отельному оператору в управление — 10 к.дн. (с учетом сроков на устранение замечаний и одновременной приемки сразу нескольких номеров).
6. Начисление дохода инвестору производится, начиная с первого месяца после передачи номера в управление (т.к. отельный оператор заблаговременно начинает сдавать в аренду номерной фонд отеля, заключать контракты с туристическими компаниями, корпоративным сегментом. Загрузка номерного фонда возможна уже с первого месяца, соответственно доход инвестор начнет получать сразу. Выплата осуществляется по факту, после отчетного периода (календарный месяц) и подписания отчета Агента. Отчет агента направляется в ЛК до 25 числа месяца, следующего за отчетным. Выплаты производятся в течение 5 дней. Таким образом, при соблюдении всех сроков п. 1⁠-⁠5 начисления пойдут через 6 месяцев после получения ключей от застройщика.

Личный кабинет инвестора (далее ЛК) — это личный кабинет на сайте отельного оператора, который создается при подписании Договора на управление лотом. ЛК содержит информацию о стоимости лота, стоимости инвестиции, доходности за месяц, отчет агента (включает информацию о доходах котла и расходах котла, о доле площади лота в котле), показатели окупаемости инвестиции. Так же ЛК содержит дополнительные инструменты: задать вопрос, принять участие в опросе, оценить работу оператора, согласовать отчет.

Отельный оператор создает несколько каналов коммуникации:

1. В структуре отельного оператора предусмотрен отдел по работе с инвесторами. Всегда можно обратиться по телефону и решить любой вопрос.
2. Телеграмм⁠-⁠канал, где предусмотрены следующие возможности: задать вопрос оператору, получить ответ от оператора, свободное общение в чате инвесторов, новости от оператора, принять участи в собрании инвесторов.
3. Электронная почта — все официальные коммуникации осуществляем по почте.
4. Личные встречи.

Нет. Мы не продаем лоты buy⁠-⁠to⁠-⁠let без полного пакета документов (отделка, оснащение, управление). Клиент приобретает не просто лоты, а готовый инвестиционный продукт.

На данном объекте предусмотрены 2 программы доходности:

1. ПАРТНЕР (котловой учет). Данная программа предусматривает котловой способ учета доходности, а именно: каждой категории номера присваивается отдельный «котел» в соответствии с названием категории номера, доходы и расходы каждого котла учитываются отдельно. По традиционной формуле ДОХОДЫ⁠-⁠РАСХОДЫ рассчитывается ОПЕРАЦИОННАЯ ПРИБЫЛЬ КОТЛА. Далее она распределяется внутри котла в соответствии с долей площади инвестора. Таким образом, все номера внутри котла получают доход соразмерно площади в котле. Доход котла зависит от загрузки отеля и тарифов.
2. ГАРАНТ (гарантированный доход). Данная программа предусматривает ежемесячный платеж на счет инвестора лота, вне зависимости от загрузки отеля и тарифа. Оформляется договором долгосрочным аренды.

Более подробная информация по суммам доходности приведена в КАЛЬКУЛЯТОРАХ ПРОГНОЗНОЙ ДОХОДНОСТИ по объекту.

При программе ГАРАНТ заключается долгосрочный договор аренды сроком на 10 лет. При досрочном расторжении договора предусмотрен штраф. Условия указаны в договоре. Смена программы ГАРАНТ на ПАРТНЕР без выплаты штрафных санкций возможна не ранее чем через 3 года действия договора аренды (оформление программы ГАРАНТ происходит через подписание договора аренды, с последующей регистрацией в Росреестер).

Штрафы обусловлены тем, что отельный оператор несет определенные риски. Первые 2 года — это этап становления отеля, прежде чем отель выйдет на этап стабилизации (когда будет достигнут нормальный уровень загрузки и размер тарифов). При этом, при гарантированном доходе Отельный оператор с первого месяца работы отеля выплачивает инвестору ежемесячную арендную плату за номер вне зависимости от уровня фактической загрузки и дохода, который этот номер приносит. Таким образом, отсутствие прибыли или даже убытки в первые 2 года по номерам с гарантированным доходом отельный оператор рассчитывает покрыть в течение полного срока действия договора аренды (т.е. в течение 10 лет).

По программе ПАРТНЕР (котловой учет) заключается Агентский договор на управление сроком от 10 лет. Расторжение возможно по инициативе любой стороны с уведомлением за 120 календарных дней с оплатой отступного. Условия указаны в договоре.

Отступное в данном случае — это покрытие расходов отельного оператора, который несет затраты на рекламу, продвижение объекта, предброкеридж, программное обеспечение и прочие расходы до начала работы отеля.

В дополнение — по всем программам: при досрочном расторжении договора отельный оператор получает штрафные санкции и несет ответственность перед туристическими операторами и корпоративными заездами за непредоставление номерного фонда: штрафы, обязательство обеспечения заезда групп в альтернативный объект такой же категории и звездности. Важно учитывать, что Оператор работает над загрузкой номерного фонда на 6 месяцев вперед.

У отельного оператора есть инвестиционный отдел, который помогает решать подобные вопросы. Оператор всегда заинтересован в том, чтобы отельный номер оставался в пуле номеров отеля.

Инвестиционный отдел подскажем наиболее удобное решение из числа возможных:

1. Переуступка прав и переход права к новому инвестору.
2. Вторичная сделка купли⁠-⁠продажи недвижимости.

Необходимо обратить внимание:

1. Стандартные условия досрочного расторжения договора.
2. Особое внимание требует продажа лота с программой гарантированного дохода так как по ней подписывается Договор аренды на 10 лет с регистрацией в Росреестре, т.о. объект получает обременение.

В здании отеля курить нельзя. Курить можно в специальных отведённых местах вне отеля, места для курения будут оборудованы отдельно на прилегающей территории в соответствии с требованиями Пожарных и иных норм.

Если инвестор — да. Если гость — да, за доп. плату. Для гостей отеля отельный оператор имеет право ограничить размер и количество животных.

Набор линейного персонала начинается за 3⁠-⁠4 месяца до открытия отеля. Отельный оператор начинает работу с корпоративными клиентами, туроператорами, агентствами и пр. как минимум за полгода до ввода в эксплуатацию, чтобы загрузка была уже с первого дня открытия отеля.

Да, периодичность зависит от естественного износа и срока службы предметов, регулируется положением о списании, в том числе с учетом срока гарантии поставщика и оборачиваемости:

• текстиль, посуда — 1⁠-⁠2 раза в год, начиная со второго года работы отеля;
• мебель, техника — не ранее чем через 3⁠-⁠5⁠-⁠7 лет.

Поломка оплачивается виновной стороной. Если сломал, разбил гость — оплачивает отельный оператор. Если поломка явилась следствием брака — ремонт от производителя по гарантийному сроку, а при окончании гарантийного срока — инвестор. При естественном износе и после окончания срока службы, гарантии — платит инвестор лота.

Номера в отеле — это доходная недвижимость. Это полноценный инвестиционный продукт, сформированный профессиональным отельным оператором, который будет управлять данным отелем. Поэтому при покупке лота подписывается полный пакет документов в рамках инвестиционного продукта. К тому же позднее подписание договора с Оператором имеет ряд недостатков:

• отсутствие возможности выбора программы доходности, поскольку программа ГАРАНТ имеют ограничение по количеству лотов, участвующих в программе;
• стоимость пакета оснащения возрастет, с учетом заказа мебели, оборудования и пакета арендатора не в составе основной закупки (т.е. не в рамках оптовой закупки);
• если впоследствии инвестор решит передать Оператору номер в управление по доходной программе, то потребуется самостоятельно укомплектовать номер, согласно стандартам отельного оператора. Поэтому есть риск несоответствия стандартам оператора, в то время как при подписанном договоре Оператор отвечает за подготовку номера «под ключ» для сдачи в аренду;
• возможен риск получения дохода позже, чем ожидает инвестор из⁠-⁠за того, что работа по продажам начинается за 8 месяцев до старта работы отеля (соответственно, Оператор не рассчитывает загрузку номеров, которых нет в управлении Оператор и не сдает их в аренду заблаговременно как все остальные номера);
• нет гарантий, что предлагаемые условия сотрудничества по доходным программам останутся прежними в случае несвоевременного подписания договора с отельным оператором.

Разница по тарифам разных категорий составляет примерно 10⁠-⁠15%.

В программе ПАРТНЕР указываются прогнозные значения доходности, эти значения мы не можем указывать в договорах, т.к. они прогнозные (могут быть меньше, могут быть и больше по факту). Расчеты доходности основываются на показателях рынка гостиничных услуг (загрузка, тарифы), на основе специализированного отельного ПО, отельной аналитике, а также на нашем опыте. Гарантий мы не даем (как и никто из конкурентов), но при этом доходы отельного оператора напрямую зависят от доходов инвестора и отельный оператор заинтересован в максимизации доходов инвестора.

Если инвестору нужны гарантии он может выбрать программу ГАРАНТ (доходность будет меньше, но зато он будет гарантировано получать ежемесячную арендную плату за свои лоты).

При покупке от 10 лотов отельный оператор готов рассматривать индивидуальные условия гарантий по программам доходности.

Никакой страховки от того, что может поменяться Оператор у клиента нет — как и нет страховки от того, что банк не потеряет лицензию или не разорится (при этом есть риски, что клиент не получит обратно свой вклад или получит не всю сумму). В ситуации с лотами — у клиента есть актив, который никуда не денется и его всегда можно продать, заработав еще на росте стоимости актива.

ГАРАНТ — нет рисков, кроме штрафов, которые придется заплатить в случае досрочного расторжения договора (штрафы не применяются в случае перехода на другую программу доходности или прекращения права собственности)

ПАРТНЕР — риски обусловлены ситуацией на гостиничном рынке — в случае неблагоприятной ситуации на рынке существует риск недополучения прибыли, на которую рассчитывал инвестор. Данный риск инвестор делит с отельным оператором, доходы которого зависят от этого фактора.

Доходы по данной программе распределены по году не равномерно, что связно с сезонностью (высокий и низкий сезон), инвестору не следует рассчитывать на высокие доходы в низкий сезон.

Тариф в расчетах указан средний за год, основан он на анализе тарифов конкурентного окружения. Арендная ставка в первый год работы фиксируется ниже среднего показателя конкурентов. Благодаря заниженному среднему тарифу достигается высокая загрузка (ниже среднерыночных показателей всего на 2⁠-⁠3 %). Такая стратегия позволяет «захватить» бизнес на рынке, обеспечить базу для будущего повышения тарифа. Второй и третий годы позволяют увеличивать средний чек, не снижая загрузку.

Тарифы на КУ ЖКХ и отеля сравнивать некорректно. Гостиничные номера относятся к нежилому фонду (это коммерция, соответственно тарифы применяются для прочих потребителей).
Сравнивая тарифы на сайтах поставщиков, получается следующее:

На сайте Мосводоканал (водоснабжение, водоотведение) тариф для населения такой же как тариф для прочих потребителей (гостиничные номера как раз это прочие потребители). Разница в том, что тарифы населения уже включают НДС, а для прочих тариф идет без НДС (его добавляют при расчетах с потребителями).

На сайте Мосэнерго — теплоснабжение тарифы по теплу одинаковые для населения и прочих потребителей. Разница лишь в том, что тарифы для населения уже включают НДС 20%, а для прочих тариф идет без НДС (его добавляют при расчетах с потребителями).

По Электроэнергии для населения закреплен тариф, для прочих потребителей — свободные цены, которые публикуются на сайте гарантирующего поставщика. Цена зависит от выбранной ценовой категории. Как правило, тариф для прочих потребителей получается выше, чем для населения.

Тарифы на управление общедомовым имуществом (ТО, клининг, управление, охрана).

В жилье устанавливаются на законодательном уровне ежегодно и применяются Эксплуатирующей Компанией без изменений.

В отеле тарифы формируются на основании бюджета эксплуатирующей компании, на законодательном уровне тарифы не регулируются, т.к. это коммерция, цена договорная, другие требования к уровню сервиса.

ИТОГ:

1. Тариф на КУ состоит из:
   — тарифа на техническое обслуживание и содержание общедолевого имущества (устанавливается эксплуатирующей организацией);
   — тарифа на коммунальные ресурсы МОП (устанавливается поставщиками энергоресурсов);
   — тарифа на коммунальные ресурсы в отелях (по счетчикам) (устанавливается поставщиками энергоресурсов).
2. Гостиничные номера — это нежилая недвижимость, соответственно, тарифы применяются для коммерческой недвижимости.
3. Тарифы для коммерческой недвижимости всегда выше, чем для жилой.
4. Уровень сервиса и уровень комфорта в отеле выше, чем в жилье, это обуславливает более высокий тариф.
5. Покупателям необходимо доносить информацию, что они приобретают гостиничные номера в комплексе с совершенно иным уровнем комфорта и сервиса, чем в жилом доме.